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建设工程施工合同无效,以房抵工程款协议是否亦应无效?
发布时间:2018-6-21 16:38  浏览次数:1075

案例

A房地产公司与B工程公司存在建设工程施工合同关系。工程竣工后,由于A公司未能付清工程款,双方签订《以房抵工程款协议》,约定A公司以若干套建成的房屋抵偿应付B公司的工程款,A公司协助B公司或其指定的第三方取得房屋的所有权。

后来,由于房价大幅度上涨,A公司主张,由于建设工程施工合同系未经法定招投标程序而签订的,属于无效合同,相应的以房抵债协议亦属无效。

请问,A公司的主张能否得到支持?


实践中,经常存在发包人与承包人就工程款支付签订以房抵工程款的协议,为了办理房屋过户登记,双方还会在条件成熟时签订房屋买卖合同。我国《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定了建设工程施工合同无效的情形。那么,在施工合同无效的情况下,以清结工程款为目的的以房抵债协议是否有效?

对于这个问题,存在两种截然不同的观点。第一种观点认为,以房抵债,属于施工合同的一部分,施工合同无效,以房抵债协议也无效;第二种观点认为,以房抵债,属双方意思表示一致,应承认其效力。

小编同意第二种观点。

首先,由于建设工程的特殊性,承包人投入的建筑材料和劳动已经物化到工程中,施工合同无效,不宜恢复原状,而是适用折价补偿的方式。因此,《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定:建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支持。即不论施工合同有效与否,发包人都负有支付工程价款的义务。

其次,《合同法》第286条规定:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付。发包人逾期不支付的,除建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请法院将该工程依法拍卖。承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。承包人行使优先受偿权的方式可以协议折价(小编也曾探讨过建设工程施工合同无效,承包人是否享有优先受偿权),那么,在施工合同无效的情况下,参照该条款的约定,以房抵工程款应该也是法律所允许的。

再次,以房抵债协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定,性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理。相较于施工合同,以房抵工程款的协议具有相对独立性。《合同法》第98条规定:合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。根据该条款的立法精神,即使合同无效,双方对无效合同进行清算,终结债权债务,其意思自治应该得到尊重,以稳定社会关系。

最后,根据诚实信用原则,如果允许发包人在达成以房抵工程款协议后,以无效为由逃避履行义务,会造成权利义务的失衡。

值得注意的是,抵偿物可能会对以房抵工程款协议的效力造成影响。如果建设工程本身属于违章建筑,或者违反国家关于土地管理的相关法律,那么,房屋是无法取得清晰产权证明,无法在市场上进行公开销售的。在这种情况下,如果认定以房抵工程款协议有效,等于变相规避上述法律的规定。

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