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实务探讨 | 解除房屋租赁合同应注意哪些问题?
发布时间:2018-7-22 10:25  浏览次数:505

案例:2010年5月30日,联创公司向三木公司租赁其所有的一个商铺,租赁期限自2010年6月1日至2012年5月31日,并预先缴纳了租金6万元。后因联创公司认为商铺存在严重的装修质量问题,认为三木公司也一直未能解决,故在2010年6月16日发函给三木公司,要求解除合同并返还租金6万元。因双方无法就争议协商一致,联创公司诉至法院要求解除涉案租赁合同。据查,联创公司一直未实际使用涉案商铺,未提供证据证明涉案商铺存在质量问题。

一审法院判决驳回了联创公司的诉讼请求,认为联创公司请求解除合同的依据不足,合同并未完全符合法定的解除条件。

联创公司不服一审判决,提起上诉。

房屋租赁相较于一般的动产租赁,价值较高,容易受到区位、不动产现状、所在土地使用权状况等因素的影响,各种因素也都较为复杂。一旦涉及到租赁关系的解除,裁判实践的难度也会随之加大,并非简单地套用法条或合同约定即可解决,还需要在维护当事人利益与充分发挥物的价值之间取得平衡。
房屋租赁合同解除的类型及约定解除条款的适用

《合同法》第93条:

当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

《合同法》第96条第1款:

当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

根据法律的规定,依法成立的合同受到法律的保护,对当事人具有法律约束力,当事人不得擅自变更或者解除合同。但合同一旦签订,就有可能面临许多影响合同继续履行或继续履行已无任何意义的情况,所以合同才规定了当事人在满足特定条件的情况下,可以行使合同解除权。一般来说,有以下几种类型:

法定解除。《合同法》第94条规定了合同法定解除的几种法定事由,实践中较为常见的有房屋的拆迁征收、房屋因自然灾害损毁、承租人拒绝交纳租金、房屋未经消防验收通过等。该权利的行使无需合同约定。

协商解除。当事人有权自愿订立合同,当然在双方协商一致的情况下,也可以选择自愿终止合同,并对合同解除后的善后事宜作出安排和处理。

约定解除。当事人在合同签订时,经常事先就合同的解除事由作出约定,以满足不同的需求和目的,一旦约定事由出现,当事人可以通过行使解除权解除合同。实践中,此种合同解除方式争议最大,因其解除权的行使以及解除事由的约定都要受到一定的限制:

约定的解除事由成就,仅是当事人享有合同解除权,当事人可自由选择是否行使该权利,并不会必然导致合同的解除;

当事人应在合理期限内通过“通知”或诉讼/仲裁的方式主张合同解除,“合理期限”在合同未明确约定的情况下,参照一般的裁判实践,有进行催告的为3个月,未进行催告的则为1年。

考虑到异议期限,而“通知”又并非提起解除合同之诉的前置程序,从效率安全的角度考虑,在处理房屋租赁关系上,直接提起诉讼/仲裁解决合同解除问题更为明智。如果当事人采用通知形式,一旦其解除理由不成立、对方拒收或无视该通知,则当事人将陷于两难境地,也会进一步加大当事人的损失。

所约定的解除事由是否自愿、合法、公平、合理有时候也会成为裁判者判断合同是否应该予以解除的考虑因素;同时也要考虑“合同目的的实现”,如一些情节轻微的欠缴租金情形,当事人已及时修正了其违约行为,虽然从合同条款文义理解,当事人确有合同解除权,但小编认为本着鼓励交易的目的,还是应该尽量促使合同的继续履行。

参照条文——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款:

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

市场经济条件下,商事主体都是理性、追求利益最大化的经济人,双方在签订合同时,对于房屋的情况和经营的收益风险都经过仔细的思考,故一般而言应严格遵循法律规定和合同约定处理纠纷。

在前文的案例中,一审法院正是认为联创公司解除租赁合同缺乏相应的依据,故驳回其解除合同的请求。从法律的角度,小编认为这本身并无不妥,但似乎应该多考虑裁判引发的社会效果。该案中,更应注意的一点是“联创公司一直未实际使用商铺”,若合同是否解除的问题一直未解决,将会导致涉案商铺长期闲置,也使联创公司在不占用商铺的情况下承担租金损失,这与“物尽其用”原则是相背离的,也造成了严重的财产浪费。另一方面,《合同法》第110条规定了减轻损害规则,在出租人已明确表示或以其行为表明不履行合同后,出租人有义务采取适当措施防止损失的扩大,及时与承租人做好商铺交接手续收回商铺,而并非单方面放任商铺的空置。

关于房屋租赁合同的解除时间问题。这个时间点关系到裁判者对于租赁关系存在与否、存在期限的判断,与合同各方的利益息息相关。但对于这个问题,法律并没有作出明确规定,有些裁判文书的论述及判决主文也会忽视或回避该问题。小编认为,合同解除时间点的认定问题本身有着重要的法律意义,故在裁判文书中不要忽视或回避,并在裁决意见论述和裁判主文中予以明确。关于时间点的确认,裁判实践中存在不同的认定方法与思路,而上海高院针对此问题的解答为解决此类问题提供了一个不错的参考,实践中亦可参照适用:

诉讼之前,双方当事人协商解除合同的,协商解除之日为合同解除之日;

一方当事人行使合同解除权,对方有异议提起诉讼,经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的,解除合同通知送达之日即为合同解除之日;

一方当事人行使合同解除权,对方有异议提起诉讼,经法院审理认为该当事人无合同解除权,但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的,可以在判决或调解书中明确合意解除之日为合同解除之日。

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